マンション査定110番
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利便性や周囲の環境

マンションを査定するに当たり、利便性や周囲の環境は「不動産の個別性」の中でも査定価格にもっとも影響を与える査定項目です。交通の利便性や立地条件の利便性はマンション売買にかかわる重要な評価項目になります。

交通の利便性とは、たとえば最寄り駅までの距離や交通手段、徒歩の場合どれくらいの時間がかかるか、またバスの場合ではどれくの時間がかかるのか、などです。 立地条件の利便性とは、学校、病院、役所、郵便局までの距離、またはスーパー、商店街、コンビニまでの距離のことです。

立地条件の利便性とはつまり周囲の環境のことになります。買い手にとって、このようなマンションの諸条件は実際に購入する際に重要な評価項目にもなるため、利便性や周囲の環境は査定価格に大きな影響を与えるのです。

階数や方位について

マンションを査定する際には階数や方位も査定の基準となります。階数が上がればあがるほど査定価格は高くなり、また方位が南を向いていても査定価格は高くなります。具体的には、基準となる階からひとつ上がると価格は0.5%上昇します。逆に言えば階がひとつ下がれば0.5%価格は下がります。また方位に関しては南向きを基準とすると、東向き西向きはそれぞれマイナス5%、北向きにいたってはマイナス10%も価格が下がります。

また一般に、階が上がることによって売買価格も上がります。それによって眺望がよくなるならば、さらに価格は上がります。方位に関しても同様です。階数や方位は自分のマンションの売買価格の目安にすることができるでしょう。

マンションの築年数と査定価格

マンションの築年数も査定価格に影響してきます。一般に築10年のマンションを基準にします。築10年未満のマンションについては、その査定価格は築年数1年につきプラス1.5%となります。同様に築年数15年までのマンションはマイナス1.5%となります。築16〜20年のマンションでは1年ごとにマイナス2.0%とその割合も増えます。さらに築21年からはマイナス2.5%となります。

つまり築10年のマンションをプラスマイナス0%とすると、築1年のマンションはプラス13.5%、同様にして築15年ではマイナス7.5%。築20年はマイナス17.5%です。また耐震偽装などの問題が話題になったことで、新耐震基準が施行された1981年(昭和56年)6月1日よりも前の建築なのか、またそれ以降の建築なのかも査定価格に大きく影響します。

マンションの管理状態

中古マンションの査定において、マンションの管理状態も重要な査定基準になります。管理状態の基準としては、保守・清掃の度合い、管理員の勤務形態、管理組合の活動状況、修繕費積み立て制度の有無です。

・保守/清掃の度合い
清掃の度合いの査定評価として、きれいであればプラス2、汚いのであればマイナス2です。

・管理員の勤務形態
管理員の勤務形態とは、その名のとおりどの程度管理員が勤務しているかということです。評価としては、管理員が毎日勤務している場合プラス2、巡回もない場合マイナス8となります。

・管理組合の活動状況
管理組合の活動状況はそれぞれのマンションによって様々で、これがしっかりしているほど管理状況がよくなるので評価の基準になります。活動が良好の場合プラス3、特に劣る場合マイナス7となります。

・修繕費積み立て制度の有無
修繕費積み立て制度の有無によっても評価は異なってきます。この制度があり、修繕が無集金で行われているならプラス3、この制度自体がないのならマイナス5となります。

これらの評価を総合すると最高でプラス10、最低でマイナス22と差が大きくなることが分かります。

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